摘要：从起源看，税作为排他性共有产权的成本，要比作为土地稀缺性报酬的租出现得更早；因为在土地丰裕时也需要保护成熟庄稼不受他人侵夺。因而最初公田收入只具有税的性质。随着人口增长和土地稀缺性的提高，农业收入中越来越包含了租的成份。当土地可以自由买卖，劳动力可以自由流动时，租就从税中分离出来。然而，由于税与租的同一起源，且在性质上也有相通之处，它们之间有着在收入的意义上互替，在服务的意义上互补的性质。当税率降低时，租率可能会相应增加。一些同时拥有征税权和收租权的主体，就可以采取租税互替的方式以获得收入。张五常教授提出的县竞争，从表面上看是土地价格的竞争，实际上是税率竞争。只要土地交易遵循市场规则，这种竞争就是有效率的，否则就是无效率的。
张五常教授在其《中国的经济制度》一文中认为，地方政府间的竞争，主要体现在土地价格的竞争上，这一竞争甚至会将土地价格降至为零为负。其原因是地方政府可以从税收上得到补偿（2008，第126~138页）。这实际上是将地租与税作为政府的互替的收入看待。这种看法揭示了税与租本来就有着的密切关系。历史地看，它们有着同一起源。
一、租税的同一起源
在中国的古典文献中，明确记载着井田制。即一块方形的田被分成九份，中间的一份为公田，其收入是要上交给国君的。可以证明，在最初阶段，公田的收入是税。
这是因为，在上古时期，人口相对于土地来说是比较稀少的。反过来说，土地相对于人口来说是丰裕的。只要有人，只要有劳动力，就能开发土地。广袤的土地几乎可以看作是取之不尽、用之不竭的。在其中，好地也是多得种不过来。所以既不会有绝对地租，也不会有级差地租。
然而，仅有劳动力在土地上耕作，还不能构成有可以预期的稳定收入的农业，甚至农业都可能不会形成。这是因为，农作物的生长需要一个较长的时间周期，在农田中耕作后不会马上收获；假如不能将其他人排除在农田之外，就不能保证在农田中的耕作的成果为耕作者所得。道格拉斯·诺思教授曾构想过人类社会从狩猎和采集走向农业和畜牧业的过程。他指出其中一个重要的因素就是出现了排他的共有产权（1991，第93页~98页）。即一个部落要排除其他部落的人到本部落的农田中“采摘”。
而所谓“排他的共有产权”是要有人实施的。这需要有人守卫在农田旁边，尤其是在收获季节，防止其他部落的人进入农田。当出现有组织的“抢收”时，还要动用武力将他们制止并赶跑。这需要一个社会具有有组织的暴力功能。这其实就是需要有政府的存在。政府就是一个提供公共物品，尤其是包含着暴力要素的公共物品的机构。因为公共物品是无法用市场的方法提供和进行交易的，政府就是用来克服市场失灵以提供公共物品的制度安排。其核心概念就是税，即以强制力向居民征收、用来补偿公共物品成本的资源。
因而，井田中的公田收入就是税。由于有了税，井田的农作物才成为了有排他的共有产权的物品；对于耕作者来说，才具有了稳定的经济价值。所谓“经济价值”，不仅指通过耕作劳动从土地上获得农作物的成果，而且指这些成果不会被他人夺走的稳定预期。因而，所谓“农业”，就是有排他的共有产权才会出现的产业；所谓“农作物”，就是其果实确定地归属于耕作者的植物；所谓“井田”，就是其产品受到保护不被侵犯的土地。所以，有一个政府提供产权保护是农产品具有如此这般价值的一部分。换句话说，正是“排他的共有产权”创造了农产品的部分价值。
图1
说明：对某一特定的部落来说，在没有产权保护的情况下，供给量为Q1，均衡成本（价格）为P1；而在有产权保护的情况下，供给量扩大到了Q2，均衡成本（价格）下降到了P2。这时，只要产权保护的单位成本低于P1-P2，向居民收取的单位保护费用稍低于P1-P2，“排他的共有产权”就具有经济可行性。我们假定政府是自然垄断的，且需求的价格弹性绝对值小于1，公田收入率即“税率”就可以维持在P1-P2的水平上。在井田制中，“产权保护费用”就表现为公田收入，总收入减去公田收入就是私田收入，即劳动收入。
反过来说，正是因为井田制的创造，才创造了比较成熟稳定的政府形式。在井田制出现之前，政府主要靠对狩猎和采摘的物品征税，最初的形式是祭神的贡品，后来贡品发展为诸侯向中央政权的“入积”（张岩，1999，第238~257页）或进贡（《尚书》“禹贡”）。但狩猎和采摘的收获不会很稳定，诸侯有时也会因各种原因不能按时进贡。井田制提供了稳定地交纳税赋的形式，使政府的收入得到保证。
原来对土地产权的论证，多依据公地悲剧模型。其结论是，土地产权是解决土地稀缺时人们过度使用土地问题的制度方案。这一模型的问题是，它过多沿着畜牧业的思路，即土地上的草是自然地长出来的，而不是沿着农业的思路，即庄稼是要耕种才能长出来的。因此，在土地不稀缺时，土地上的草也不稀缺，但土地上的成熟的庄稼却是稀缺的。对于农业来说，不管土地是否稀缺，经过劳作种出来的庄稼是要受到保护的[1]。所以在农业领域，排他的共有产权出现于土地开始稀缺之前。也就是说，土地稀缺性并不是创立土地产权的原因。
在很多人看来，土地上的庄稼不被抢收，是与土地上能长庄稼一样应该天经地义。这其实是排他产权长期实行的文化结果。当人们说到一块土地时，既包括了这块土地能够生长庄稼的性质，也包括农作物的果实归耕作者所有的性质。而这两种性质，一个是技术性质，一个是制度性质；一个反映了人与自然的关系，一个反映了人与人的关系。一个没有任何制度的土地只具有自然性质或技术性质，而井田制赋予了自然的土地排他的共有产权制度，“地”从此变成了“田”。井田包含了自然的技术的性质和制度的性质。
在土地非常丰裕的最初阶段，谁有能力把一块地圈起来并保护起来，这块地就属于谁；因为他付出了比土地更稀缺的提供“排他的共有产权”的资源。因此，在最初，并不是因为土地在概念上归谁就受到保护；而是因为谁有能力保护，土地就归属于谁。所以在人们的概念中，对土地的权利是因井田而生的，不受保护的土地是无所谓权利的。这不仅因为在井田之外的土地并不稀缺，也就不需要排他的权利；而且因为没有可以实施的排他的产权制度。因此人们很容易认为，表现为井田的土地属于运营政府的政治集团。
在土地并不稀缺情况下的井田制，能够更纯粹地展现土地产权的要素之一，即劳动成果受到保护的性质。我们要反过来问一下，如果不提供保护服务，人们凭什么获得私田？这既不是因为土地稀缺，因为我们说的是土地不稀缺时的事情；也不是因为他们付出了劳动，因为他们本可以在井田之外开荒；而是因为他们耕种了公田，即支付了政治集团提供保护服务的成本。人们之所以这样选择，不是因为“私田”中能长出庄稼，而是因为在这里长出的庄稼不会被别人夺走。所以土地产权的获得，与产权所有者承担了、或承诺承担纳税义务是分不开的。
在另一方面，“税”与“租”有着非常相似的性质。租是因稀缺性而产生的经济量。或者是因为某一资产相对于需求（用途）的稀缺而产生的经济量，或者是需求（用途）相对于某一资产稀缺而产生的经济量；前者的例子就是地租，后者的例子就是某一资产在最佳用途和次优用途的价值的差额。如果将政府提供的保护产权的功能也视为一种资产，这种资产因需要相应的制度安排才能形成，提供保护时必定要耗费一定量的资源，所以相对于需求是稀缺的。这时，如果提供产权保护的政府是充分竞争的，税率必然定在边际成本与边际收益相等的那一点上；因为众多的政府之间有效率上的差别，就必然存在级差租金，但不存在绝对租金。然而政府形式本身是独家垄断的，税率高于边际成本，从而在税中包含了绝对租金的成分。
在纯粹的井田制下，私田的收入是对劳动的报酬，公田的收入是对政府的报酬；而因土地并不稀缺，所以没有土地的要素报酬。随着农业的发展和人口的增长，土地相对地不那么丰裕了。然而土地稀缺性所对应的级差地租和绝对地租并没有马上独立体现出来，而是被包含在公田和私田的收入中。见下图。在井田制时期，人们很难区分从公田中产生的收益是什么性质，其中应包含了税和地租。所以在相当长的时间里，人们租税不分。甚至在今天的讨论中，也有人将公田收入称作“租”。
图2
说明：图中，Q3代表土地供给限制。受此限制，农产品的供给量也只能在Q3。在这时，如果还保持着井田制，且公田与私田的比例不变，在表面上还存在着的公田收入和私田收入中，就都包含着地租。在图中，P2-O仍是私田收入率；P1-P2仍是公田收入率。只是由于土地变得稀缺了，私田收入率（P2-O）扣除劳动报酬率（D）的剩余部分（C-D）变成了租率；公田收入率（P1-P2）扣除公共物品成本（税率，B-C）的剩余部分（A-B）也变成了租率。
二、租、税分离
如果我们假设土地是不同质的，因肥沃程度、自然环境和地理位置不同而分成不同等级，稀缺性的增加，首先表现为上等土地均已被开垦。如果再开垦土地，就只能是较差土地了。这时就出现级差地租。再往后，就会开垦更差土地；最后直到所有土地都被开垦了。由此形成一个级差地租的阶梯，以至绝对地租。
但在井田制下，地租不会单独表现出来。它被包含在私田收入和公田收入之中。只有随着农产品市场的出现，私田上的农民（原可视为农奴）获得了自由，以致井田制本身瓦解了，土地可以自由买卖了，地租才会被独立地评价出来。
但这一过程相当缓慢。道格拉斯•诺思教授等曾在“西欧庄园制的兴衰”一文中描述过这一过程（North and Thomas,1971）。首先是，农产品市场可以评价出不同农产品的价格来，种私田的农民可以通过出售私田中的农产品积累起自己的财富，然后他们用这些财富将自己从耕种公田的劳动义务中购买出来，这其实就将劳役税赋变成了货币税赋。这时，农民除了交纳税赋外，就是一个自由之身；公田也就变成了私田，所有的田地也就变得可以买卖。根据傅筑夫的研究，西欧庄园制与中国的井田制是相似的制度（1980，第67 ~84页），所以我们可以将诺思教授描述的庄园制的衰亡过程理解为井田制的衰亡过程。
为什么井田制会瓦解，土地制度转变为私有土地加田赋的制度呢？根据诺思的理论，这是因为后一种制度更有效率。实际上，井田制包含了不够全面和不够完整的私有土地产权，即家庭拥有的所谓“私田”。井田制的问题是，为了解决建立“排他的共有产权”而采取的方法，是让固定的农民耕种固定的公田，这使得农民被固定在即定的土地上，无法自由流动，也就妨碍了土地与农民之间进行再配置，从而寻求更优的资源配置效率。另一方面，由于在公田中出生产出来的“劳役赋税”是具体的农产品组合，由于气候等原因，这一组合未必符合国君的需求组合，而用“货币赋税”到市场上去购买则能更为贴近需求组合（North and Thomas, 1971）。
在另一个维度上，由于国家的规模越来越大，其公共暴力覆盖的范围也越来越大；而统治结构分成了多个层次，如天子，诸侯，卿大夫，士等等，形成中央和地方的分权结构。另外，排他的共有产权长期实行形成了尊重产权的文化。在这时，保护土地产权的单位成本就会降低。非国家的组织和个人在井田之外开辟农田所可能遭受的损失就减小，甚至远远低于他们若耕种井田所要上交的赋税，即产量的1/9。我们已经知道，井田制初期土地非常丰裕，在井田之外，肯定还有大量未开垦的土地。所以一旦自己开垦荒地进行耕种的成本（主要是被偷抢的损失）小于赋税，开垦私田的规模就会迅速扩大。
然而，上述两个方面都还不能完全解释土地私有产权和土地交易为什么产生。因为如果土地仍然是丰裕的，劳动力与土地之间配置的改进，只能表现为劳动收益和税收量的增加；偷盗损失的减少也表现为劳动收益的增加，与土地的收益无关。只有当土地变得稀缺，至少是上等好地变得稀缺，才会出现地租，获得一块有资产性质的土地的排他私有产权才有意义。也只有土地不再丰裕，才有土地交易的需求，否则只需再开辟荒地就能获得土地，无需购买。如果这时出现了土地买卖，也只是对开荒成本的补偿，而不是对未来地租收益的贴现值；并不是土地产权意义上的交易。
无论是西方世界还是东方世界，都有土地私有产权的产生和井田制或庄园制瓦解过程的记载。其共同的地方在于，有两类人推动着私有土地的出现和发展。一类是次子集团（库朗热，第220页，240页），或称“余子”（转引自张树国，P127页），即自天子以至士各阶层的政治家族的嫡长子之外的儿子。他们作为家庭中的“小宗”，不能继承家庭政治权力及其征税权，因而不可能在已有井田的公田收入中获得自己的一份，就只能在已有井田之外获得自己的土地。这可能通过父辈的赐予，或者自己进行开荒。这时皇权已经覆盖了广大地区，所以所开之荒地也在保护之列；并且“余子”们没有能继承征税权已经被认为是“吃亏”了，他们的父辈就更不可能让他们从新开土地中再划出一部分“公田”以提供税赋。皇室以及政治贵族集团一代一代地生育，会很快产生大量的次子集团的成员或余子，他们会逐渐将土地的空余空间填满。
另一类是外来家族或失败家族中的个人。这在中国春秋时期被称为“野人”以与“国人”相对，在西方世界被称为“平民”，以与“贵族”或“城邦公民”相对（库朗热，第223~227页）。野人与平民相似，都是在统治家族体系之外的人。他们或者是战争中的被征服者或投诚者，或者是从失败家庭中游离出来的人。他们的共同特点是没有祖先或家神可以崇拜。他们住在“野”或离城很远的荒郊，不受“国”的保护，也没有合法的田地，在中国就是没有井田中的私田。但这并不妨碍他们开垦荒地以维持自己的生活，即使没有政府的产权保护，会有一些被偷盗的损失。在相当长时间以后，他们占有和使用土地的现实，会使他们获得现状的合法性。
当对土地的私有产权进行交易时，包含在私田收入中的地租就会被评价出来，因为土地不再丰裕，土地的租金或价格就不再是零，表现为正的交易价格就反映了土地的稀缺性。反过来说，当地租被评价出来后，土地私有产权的价值才被评价出来，从而强化土地私有产权本身。在地租被评价出来的同时，税也被更为纯粹地评价了出来。
图3
说明：当土地可以自由交易，劳动力可以自由流动和交易时，地租和劳动收入的份额可以由市场交易决定，而税的份额则可以由产品价格减地租和劳动收入份额决定。于是租和税可以分离了。
在最初，土地交易时还可能包含了耕种公田的义务，但即使在井田制或庄园制还没有瓦解之时，在其内部就出现了用货币税赋替代劳役税赋的现象（沈汉，2005，第43页），也出现了免除劳役、只交地租的自由佃农（第38页，第49页），所以在井田制或庄园制没有瓦解之前，税率就已经被评价了出来。当私有土地普遍出现，对土地征税就成为一种替代井田制的成熟形式。中国春秋时期在鲁国出现的“初税亩”，就是一个重要的时代性标志。
这时，一项私有土地的产权同时包含了权利和义务。权利就是租金收益，义务就是向政府交纳税款。土地本身所能产生的收益就表现为土地租金减去土地税赋。在充分的租佃交易中，地租就被纯粹地评价了出来；劳动收入、地租和税赋都分离了。只是对于佃农来说，他向地主交纳的是租税，包括了地租和税赋；而地主再向政府交纳税赋。这种收入分配结构不仅是因为地主的规模和稳定性比佃农更大，而且是因为租税两者有着相近的性质。
应该强调的是，所谓“租税分离”是指收租权与征税权不再同属于同一个主体，而是分别由不同主体拥有；但并不意味着，租和税对应的土地稀缺性和保护产权服务两者之间关系的疏离。在租税分离后，收租权及其对应的对稀缺性的调整的服务，征税权及其对土地上劳动成果的保护服务，通过收租权所有者与征税权所有者的社会分工与合作，仍然产生着互补的作用，使得土地产权可以得到保护和有效行使。换句话说，一个土地私有产权只有同时兼有收租权与征税权所对应的服务，才算完整。
三、征税权与收租权
在另一方面，除了农业外，其它产业也发展了起来，包括手工业、冶金业、餐饮业、运输业、金融业和商业等，它们也以不同的方式利用土地；人们居住的房屋也需要土地，因而使租和税的概念更为一般化了。土地不仅用来耕种，还用来盖房，也用来作为其它产业的生产场所和经营场所。土地的稀缺性不仅因为人对农产品的需求而引起，而且因为对其它产品的需求而引起；因为商业所产生的聚集作用，对较少的贸易中心的土地的需求而引起。城市的出现使得在物理空间还很空旷时，特定的空间中却很拥挤，地租因人口的聚集以及高额的商业利益而高涨。更为一般地说，土地就是人类活动的空间；人类数量多了，活动种类多了，范围大了，土地相对于人类就显得稀缺。然而，地租的基本性质没有变，仍然是土地上总产出减去其它要素的报酬，即因土地在特定用途中的稀缺性决定的。
而对于政府来说，土地产权只是各种产权中的一种。各种商品的产权，资产的产权，房屋的产权，都需要保护。当私有产权出现以后，政府所要防范的也不仅是外部敌人，而且是社会内部的人与人之间围绕着人权与产权的冲突。除了直接保护产权外，还有保护人身安全、维护市场秩序、提供公正裁决及提供其它公共物品。这使税对应的公共服务变得更为综合与模糊，税的形式也变得多样化了。除了田赋外，还有贸易税和财产税，到后来还有公司所得税和个人所得税等，这往往使人忘记了它的“土地出身”。但究其根本，税对应的公共服务仍然发生在既定的空间之中，而土地就是综合的空间的简单表现。谁能占有空间而不占用土地呢？
所以古往今来，不少税制改革的构想或实践都想将税的形式改回到税的最初形式，仅对土地征税。如我国明清时期进行的税制改革，从多种税赋改为一条鞭法，再改为摊丁入亩，即是将多种形式的赋税改为只对土地征税。再如法国重农学派代表人物魁奈主张的单一税，就是只对土地征税的税种。这种主张之所以有其合理性，就在于在这里，“土地”并不是仅指能够耕种的自然资源，而是一种提供公共服务的空间度量。只要按土地的面积征税，几乎所有的公共服务都可以得到补偿。即使不能直接得到补偿，也可以间接得到补偿。如虽然可以不对汽车生产企业直接征税，但生产一部汽车需要许多工人的分工合作，这些工人都要吃粮食，而对粮食价格的需求弹性接近于零，粮食价格中包含的土地税赋几乎可以全部转嫁给消费者，买汽车的人就要间接地支付粮食价格中包含的土地税赋。当然，汽车生产场所所占土地也要征税。
再进一步说，即使因土地变得稀缺而使租从税中分离出来，税的原本含义并没有消失，即保护产权的资源的稀缺性有着不同于土地稀缺性的独立价值。所以土地产权本身仍含有保护产权服务的因素。这在古代被称为“普天之下，莫非王土”，在今天表现为国家对土地在主权意义上的所有权。当国土中有些土地因没有经济价值或过于丰裕而不稀缺时（如沙漠），没有形成私有土地产权的可能，但仍是国土的一部分；当有些私有土地产权因没有继承人，或因战争等原因而被荒弃，国家是天然的最终所有者。这是“土地国有”的本来含义。
在另一方面，“土地国有”并不排斥或替代“私有土地产权”。后者是在政府提供保护服务（并向其支付税赋）的前提下，仅享有土地稀缺性生成的收益——租的一种产权。这种产权与主权意义上的“土地国有”的区别是，私有土地产权是可交易的，具有主权性质的“国有土地”是不可交易的。这是因为，国家用于保护产权的资源是无法通过市场交易获得的，需要政府以暴力为后盾强制性地获得，同时这种资源的使用本身也具有暴力性质。在这种情况下，如果有若干个提供产权保护的集团之间竞争，就不可避免地采取暴力竞争的形式，即战争。暴力竞争的结果，往往是一个最有效使用暴力资源的集团战败其它集团，从而取得垄断地位。在这时，这个提供产权保护服务的垄断者与众多需求者之间的关系，就不可能是平等的市场关系。
由于保护产权的供给是垄断的，所以税率一般是垄断价格。在这时，如果我们假设若干个提供产权服务的集团之间的竞争是和平的，如同多个物业公司竞争不同社区的服务市场，他们之间会形成一个市场均衡价格，其水平一定明显低于垄断的税率。由于没有竞争和不可交易，保护产权的服务不能通过市场交易改进资源的配置；而土地因自然因素而会形成生产力的级差，却可以通过交易而改进其在用途间的配置。结论是，人们不能购买征税权[2]，却可以购买收租权；由于不能对征税权进行交易，从而缺少改进保护产权服务的资源配置的手段，而对收租权的交易却可以改进土地的配置。
尽管土地作为一种资产与保护产权服务作为一种资产，或者说征税权与收租权可以在概念上和操作中分开，但两种资产或两种权利（权力）经常在同时存在时才起作用，才有效率。如果没有征税权以及相关的保护产权服务，收租权或土地产权就不会存在；如果没有级差地租的存在以及相关的土地产权交易，土地的配置就不能改进，土地产权的效率就不能充分发挥；从而不能为征税权提供相应充分的税赋。这就是为什么我们称租与税是同源的原因。
经常，征税权及保护产权服务作为更基础性的权力决定着收租权及土地产权。如中国传统社会中，一个新的王朝建立时通常要向居民授田，即对土地进行初始分配，这一权利来源于国家权力。然而，当居民经过交易购买了土地产权，政权更替并不意味着这一产权被消灭，而只意味着对这一土地产权的征税权的继承，同时继承的是保护这一产权的义务。一般而言，新政权只能获得原政权的征税权，以及原政权直接拥有的具有私有产权性质的土地，如皇室土地，因战争而导致荒芜的土地，和本来就没有私有产权的国土。
这种划分征税权和收租权的方法，将土地分成主权意义上的国土和私有产权意义上的土地，并在操作上谨慎地区分开来，是一种有效配置土地和公共资源的权利结构。这种划分避免了政府直接介入到土地私有产权的交易中，也使土地私有产权能够获得有效保护。这个原因也使同时兼有征税权和收租权的主体也有动力将两者分开。
在实践中，中国传统社会和英国都有着突出的表现。在中国，虽然早期的“租”和“税”的概念并没有严格区分，但自春秋时期鲁国“初税亩”后，“税”与“租”逐渐分离。田赋和地租之间的界限非常分明。作为征税权意义上的国土性质比较充分地表现在政治统治集团内部的分配上。如向家庭成员、前朝王者之后或政治军事功臣分封和赏赐土地，形成所谓封地、采地或采邑，其实质就是向这些人分配征税权。在井田制时期表现为公田收入，在以后则更多地表现为向该封地的居民征收税赋[3]，而不是据土地而收租。
在英国，“土地归国王所有”的含义就不是土地私有产权的含义。据说，“在诺曼征服时期，在英格兰形成了一种所有公共财产属于国王，国王又不能作为一个私人拥有财产的观念。”（沈汉，2005，第2页）这种看法与征税权与收租权两分法非常相近。这种观念在近代英国在海外殖民地的土地制度中表现得非常明显。如英国女王与新西兰毛利人签署的《怀唐伊条约》。其中第一条规定，毛利人向英国国王出让新西兰的领土主权；第二条规定，英国国王保证毛利人的土地、森林及渔场等财产不受侵犯（转引自Palmer,2008, pp.367~370）。很明显地划分了主权意义上的国土和私有产权意义上的土地，划分了征税权和收租权。这个晚至1840年签署的条约表明，英国人已经有了关于租和税的很成熟的看法，而毛利人也接受这样的看法。
反过来，如果混淆了主权意义的国土概念和私有产权意义上的土地概念，混淆了征税权和收租权，就会出现问题。在1949年以后的中国，“土地国有”被理解为兼有征税权和收租权，因为征税权本来就是不言而喻的，所以其实更侧重于收租权。这导致国家及其行政机构在“土地国有”的旗号下侵夺了大量本来属于私人或机构的土地产权，如1982年中国宪法将城市土地全部收归国有，以及《土地管理法》规定，若要将土地转为城市建设用地必须将土地改为国有土地，从而为政府低价向农村集体征地开方便之门。由行政部门直接分配和使用土地，或划拨给国有企业，不仅导致土地配置效率低下，而且导致大量的腐败，以及由行政部门或国有企业实际享有收租权。这说明，一旦国家及其行政部门可以获得和行使土地收租权，就会成为无人可以制约的土地当事人或“交易者”，以及无法有效监督国有收租权的行使和租金的使用，导致对效率和公平的损害。
四、租与税的定价与形式
如果把保护产权的公共服务也看作是一种生产要素，它与其它生产要素，如土地、劳动与资本，共同影响了总产出。如果这些要素的供给都是竞争性的，且边际报酬递减，当这些要素的边际投入等于边际产出时，它们之间的配置达到了最优（萨缪尔逊）。即：
∂Qt/∂t = ∂Qr/∂r =∂Qk/∂k = ∂Qw/∂w = 1
其中，∂Qt为保护产权服务的边际产出；
∂Qr为土地的边际产出；
∂Qk为资本的边际产出；
∂Qw为劳动的边际产出；
∂t 为保护产权服务的边际投入；
∂r土地的边际投入；
∂k资本的边际投入；
∂w为劳动的边际投入。
这些边际投入与边际产出都用货币量表示。
本式表示，当不同要素的边际投入与边际产出比率相等时，就形成了最佳配置；当要素所有者能够获得与他们要素的边际产出相等的要素报酬率时，这种最佳配置的状态就可持续下去。
在实践中，若想达到上述决定资源最佳配置的报酬率，要素报酬就要由充分竞争的市场决定。由于土地私有产权可以由分散的个人或机构持有，并且可以交易，可以想象，有众多的土地购买者和出售者在互相竞争和交易，反映稀缺程度的地租率就是在市场交易（租佃或买卖）中形成的。由于不同地点和条件的土地有着不同的稀缺性，经交易形成的不同土地的级差地租率构成了一个相对价格体系，从而可以引导人们将恰当的其它要素对恰当的土地资源相匹配，以形成最佳资源配置。
由于进行经济活动的其它要素，主要是人力和资本，也是稀缺的和分散的，所以也可以通过市场竞争形成均衡价格。这些要素的均衡价格之间表现为相对价格。它们一般是产品市场价格的一个比例分成。只是在具体的情形中，有些要素可能更稀缺，从而在产品价格（收入）的分成中占有较大部分。比如，在西欧十三世纪黑死病后，劳动力相对稀缺，从而劳动会在产品收入中占有更大份额。不仅如此，在这种情况下，劳动的级差性质也能更突出地体现出来。
保护产权服务作为一种生产要素，税是其报酬形式。由于保护产权的价值随产品本身的价值变化而变化，如粮价上涨了，保护粮食不被偷窃的服务所减少的损失率不变，其产生的价值就会变高。所以保护产权服务的产出具有某种依附性，即随着其它要素的生产率的变动而变动，也具有级差性质。因而税本应采取，并在实践中经常采取分成形式。如中国传统社会的田赋，十税一，十五税一，或三十税一，等等。只是由于政府的垄断性质，税率并不能由市场决定，因此税率并不是充分竞争下的均衡价格，而多少具有垄断性质。
当然，即使是独家垄断也会受到限制。在可以退出的情境下，如果价格的需求弹性的绝对值大于1，价格每提高1%，需求量就会减少1%以上，垄断者的利益就会受损，他就不会轻易提高价格。在政府提供公共物品的情形下，人们的身体很难退出，但人们可以退出投入量。如减少劳动或资本甚至土地的投入，一句话，就是减少创造财富的努力，从而也使政府的税收总量减少。这就是拉弗曲线所表达的意思。因而政府的税率有一个上限。虽然在历史中，比较愚蠢的统治者也每每突破这一上限。但无论如何，政府的税率可以在一个独家垄断价格的上限和充分竞争的市场均衡价格的下限之间徘徊。每一个王朝，每一个政权到底采取多高的税率，取决于具体的情境，和该政权的决策者对历史的理解。总而言之，税率不是由市场决定的，而是由政府根据以往的试错经验决定的。
保护产权服务与其它要素的另一个重要区别，是它具有规模经济性，即规模报酬递增。这不仅体现在随着该服务的空间（土地）增大服务的平均成本会下降，而且即使在一个确定的空间中，人口和企业的增加也会使保护服务的平均成本下降。所以政府一般都有一个最小最佳规模，在中国传统中，这种最小最佳规模的政府就是县政府。由于政府服务的规模报酬递增的性质，税率的定价就不能适用于边际成本等于边际产出的原则，而应该适用于科斯教授提出的两部制，即分别为固定费用和变动费用付费（Coase, 1946）。最佳税率应符合下面条件：
∂Qt/（Tf/N+ ∂Tv）= ∂Qr/∂r = ∂Qk/∂k = ∂Qw/∂w
其中，Tf为保护产权服务的固定费用，Tv为变动费用，N为保护产权服务的供给量/需求量的均衡水平，可以用政府管辖区域内既定的经济总量来简单地代表。在很多情况下，变动费用几乎为零，如本县增加了一个企业并不需要增加警察人数。从而，最佳税率的条件可以表达为：
∂Qt/（Tf/N）= ∂Qr/∂r = ∂Qk/∂k = ∂Qw/∂w
而平均固定费用（Tf/N）会随着经济总量的增加而降低。这意味着，随着一地区吸引企业数量的增长，最佳税率可以下降。如果不同地区的政府之间是竞争的，它们就会降低税率。但在一国之内，尤其是单一制国家之内，税率是统一的，新进入的企业仍然要照章纳税，就可能出现实际税率高于最佳税率从而高于边际产出的情况。即：
当Ng > N，Tf/Ng < Tf/N
其中，Ng为该地区不断增长的经济总量；当实际经济总量大于原来设定税率时的既定经济总量时，最佳税率就会下降；实际税率就会高于最佳税率。
我们以土地为单位来计算边际投入，上式中的Tf/N可改写为（Tf/h）/（N/h），意思是单位土地面积（如一亩）的一年的公共服务固定费用和单位土地面积上的产出之比；其它要素的边际投入，∂r，∂k，∂w，都可以视为是在一亩地上一年的边际投入。当这些要素的边际产出等于边际投入，报酬率等于边际产出时，要素之间的配置达到最佳；即：
T = ∂Qt =（Tf/h）/（N/h）
R = ∂Qr = ∂r
K = ∂Qk = ∂k
W = ∂Qw = ∂w
其中，T为税，R为地租，K为资本收益，W为工资。
则：
Q = T + R + K + W；
其中，Q为单位面积土地的总产出。两边同除以Q，则：
1 = T /Q + R /Q + K /Q + W /Q 。
其中的T/Q，R/Q，K/Q和W/Q均为各种要素在总产出中的分成比例。很显然，
当Ng > N时，（Tf/h）/（N/h）> （Tf/h）/（Ng/h）
T（N）> T（Ng）
T（N）/Q > T（Ng）/Q
即实际税率大于最佳税率，税的实际分成比率大于最佳分成比率。见下图：
图4
说明：最佳税率的供给曲线是指，随着经济总量的增长，公共物品供给的平均固定费用在下降；而实际税率曲线则表明，政府是按经济总量（如增加值）的一定比例征税的，所以与地区经济的供给曲线同比例增长。很显然，会出现一个实际税率（Tf/N）与最佳税率（Tf/Ng）之间的差额。也可以看出，当税率从实际税率（Tf/N）调低为最佳税率（Tf/Ng），地区经济总量可从N1增长到N2。
在原则上，要素报酬采取分成制，但在实际上，由于有些要素所有者较难获得实际产量的信息，或者获得这些信息的机会成本较高，因而倾向于采取固定报酬。如地主较之佃农，政府较之地主，更难获得土地产出的准确信息，从而倾向于采取固定报酬。但这并不否定要素报酬在原则上应该是一个分成比率。
例如，在传统中国大陆，地租率一般为50%；在台湾，则是56.8%（张五常，2000）；实际上则采取各种各样的固定地租或分成地租。再比如，政府官员很难去观察农田的收成，所以经常采取固定田赋。但这并不妨碍税按土地或其它要素的级差收取。如《禹贡》中将全国土地分成多等，并按等级收取不同数量和种类的进贡。清朝“摊丁入亩”后，也将土地分成多等，按等级收取固定田赋。只是由于保护产权的服务是垄断的，所以可能经常会相对于土地、劳动和资本，占有更大份额。
当然在具体情形中，产品产量每年都会有些波动，观察和计算产量并进行分成的成本较高，所以通常会采取固定数额，如固定地租，固定工资等；但在风险较大（即波动较大）的情况下，为了分担风险，则采取分成形式（张五常，2000，第96~116页）。
五、租税互替
一个土地租赁者只考虑租用一块土地的全部成本，而无意区分租和税。在传统中国，一个佃农向地主交纳租金，再由地主向官府交纳田赋。佃农实际上交纳的是地租加税赋，但他也许根本意识不到税的存在。在现代中国，一个企业到一个地方开办工厂，他既要租一块地，又要向政府纳税。对他来讲，土地成本是租加上税。
我们假设一种情境，有两个地区，它们的地理位置和自然条件都是相同的，它们的地租率和税率也是一样的。即：
T1 = T2；
R1 = R2；
（T1+R1）= （T2+R2）。
其中，Ti为第i个地区的税率，i = 1，2。Ri为第i个地区的地租率。
在这时，其中一个地区调低了税率，其结果会怎样呢？答案是，这个地区的地租率会上升，一直上升到与税率相加等于另一个地区的税率与地租率之和。这是因为，当一个地区的税率下调，就会有更多的企业到这个地区租地，从而导致地租的上升。只要地租率加税率低于另一个地区（假定税率和地租率都不变），就会有企业到这个地区租地，直到地租率与税率之和等于另一个地区。即：
[（T1-∆T）+（R1+∆R）]=（T2+R2）
在这一假设情境中，可交易的私有土地产权和保护一切产权的国家主权相当于两个互补的产品；土地的稀缺价值和土地的产权保护相当于这两个互补产品的效用；对应的价格就是地租率和税率。如前所述，如果只有可交易的私有土地产权（下简称产权），而没有保护一切产权的国家主权（下简称主权），前者不可能被有效地保护，其收租权并不确定能够行使，地租可能就不存在；反过来，如果只有主权，而没有产权，土地就不可能按照其稀缺程度的不同进行配置，从而也不可能有效地形成地租收益。只有当两者具备时，才能既实现对土地产权的保护，又实现土地的有效配置；才能既产生充分的地租收益，又产生税的收益。
对于互补产品来说，其中一种产品的价格下降时，不仅会增加对该产品的需求，也会增加对其互补产品的需求。我们又假设，对互补产品的这一需求增量足够大，且生产该产品的资源是有限的，以致引起这一产品价格的上升。在土地的例子中，主权和产权是互补产品，当税率下降时，就会增加对该地区的保护产权服务的需求，从而增加对该地区的土地的需求；因土地供给是有限的，地租率就会上升，直至抵消掉全部税率下降的部分。反过来，如果地租率下降，就会增加对该地区的土地的需求，从而增加对该地区的保护产权服务的需求，假如税率可以调整，就可以上升，直至抵消掉所有下降的地租率。见下图。
图5
说明：图中，因主权和产权是互补产品，所以供给曲线是双重的，即农业生产和产权保护共同构成土地的产出。如果将税率从t-l降低到t’-l，因土地供给是有限的，会使土地产出的价格保持在原来水平，这时地租率会增加，直至完全抵消掉税率的下降部分。
如果一个主体兼为国家主权和土地产权的拥有者，它就可以利用这种互补性质，而最终不会损害自己的整体利益。当然，这个主体至少或只能是一个国家主权主体，它同时以私人拥有土地产权的意义上具体地占有土地。当它降低税率时，地租率就会上升，使得新的税率和地租率之和等于原来的两者之和；反过来，它也可以降低地租率，同时调高税率，使两者之和等于原来的两者之和。这样，这个主体同时作为主权和产权的拥有者，在总体利益上没有受损。它甚至会因为利用这一特性而获益。
例如动态地看，当降低税率后，地租率上升到新的均衡水平需要一个过程，在这一过程没有完成之前，税率与地租率之和就低于原来的均衡水平，或其它情况相同的地方，于是就会吸引更多的企业到本地投资，直到形成新的均衡。但这一过程本身已经使本地增加了很多投资。企业总量的增加会在新的均衡达成后，使主权和产权拥有者获得比以前更多的收益。
前面讨论过，国家或政府不宜直接拥有私有土地产权，然而在某些情况下，这种情况不可避免地存在。例如，某一个国家拥有对其领土的主权，其中有些土地地处偏远，没有经济价值，也就不稀缺，因而没有形成土地私有产权。这时国家主体同时拥有形成土地私有产权前的初始产权。当经济发展和人口增加了以后，较偏远土地变得稀缺，国家主体就可以以一次卖断收租权的方式将土地出售给愿意购买的人，于是形成了土地私有产权。在这时，就相当于国家主体同时拥有主权和产权，它可以在税率或地租率上做人为的调整，以达到一些公共的或集团的目标。
例如，英国殖民下的香港，平均税率很低。除烟酒等个别商品外，所有货物的进出口都是零关税，因而被称为自由港。其它税种，如公司所得税，个人所得税和物业税都低于世界上大多数国家和地区。这种低税率吸引了许多企业到香港投资，也刺激了香港本地企业的发展，从而迅速增加了对土地的需求。于是，香港从原来一个小镇子逐渐发展为一个大都市。英国殖民者原来占有的香港的偏远土地逐渐具有了城市开发价值，港英当局可以主权主体的身份向私人或机构出租或出售这些土地。这时它兼有征税权和（初始）收租权。
对土地需求的增加使香港土地租金率大涨。这反映在将地租率资本化的土地批租拍卖价格上。据统计，从1959年到1979年，香港工业用地价格上涨了132.5倍；非工业用地价格上涨了41.5倍，住宅用地价格上涨了86倍（郑德良，1982，第173页）。时至今日，香港是同等城市中土地价格最贵的城市之一。这很大程度上归因于香港的低税率制度。港英当局作为征税权和初始收租权的拥有者，在税率偏低的情况下，从出售土地收租权中得到了补偿，以致周其仁教授称香港政府征了“暗税”（2006）。
反过来，如果一个主体同时拥有土地的主权和产权，也可以降低地租率而获得较高的税率。例如，在一个地方政府拥有一片土地初始产权时，在现有税制不足以吸引外来企业时，就可以考虑用降低地租率的方式来吸引。这时税率加地租率构成的企业在该地设厂的总成本就会降低，使该地区获得与另一地理位置更为优越的地区相匹敌的竞争力。
然而，当政府运用降低地租率的方法来提高本地竞争力时，可能会犯一个错误，这就是，政府本不该直接运作具体的土地产权。这是因为，土地产权作为收取土地租金的权利，其价格（即地租率）应该由市场决定；不同地区的地租率的相对价格体系就要由不同地区土地的不同的相对稀缺性决定。而政府作为一个垄断卖者把地租率作为一个吸引企业的政策变量，就会使其偏离其市场价格，给出错误信号，导致土地资源错置。例如在上一例子中，一个地区政府将本地的地租率降低后，就扭曲了本地地租率与其它地区地租率之间的相对价格，就会导致资源在两个地区间的低效配置。
张五常教授在其《佃农理论》一书中也指出，当台湾强行实施三七五减租，人为压低地租率后，使土地的报酬率低于其边际产出，也使其它要素，主要是劳动的报酬率不等于其边际产出，即当：
R-∆R < ∂Qr时，W≠∂Qw
就会降低土地与劳动的配置效率（2000，第156页）。更进一步，张五常教授指出，政府人为地压低地租率，还会削弱土地产权制度。地主少收的地租并没有排他地转让给了某个确定的个人，而是在佃农之间的竞争中耗散掉了（2000，第166~170页）。这就会产生从整个社会来看的净损失。
六、一个案例：县之间竞争
从这样的角度去看待张五常教授提出的“县竞争”，似乎就存在问题。张教授指出，在各县的税率相同，县政府从税收中获得的份额相同的情况下，它们就竟相降低土地价格，直到零地价甚至负地价。只要从落户企业的纳税中获得的本地政府的收入大于等于土地成本的利息，这样做就是值得的。这种解释似乎没有考虑土地的机会成本，即用作其它用途的收益，从而无法比较不同县的土地级差收益，以及由此产生的更有效率的不同配置。
例如，有两个地区因地理位置和自然条件不同而形成了不同的土地级差收益，甲地区的地租率按固定地租算约10000元/亩/年，乙地区为20000元/亩/年，一个企业只有在扣除其它要素成本（包括工资、利息和合理利润）和税赋后，仍有至少20000元的剩余时，才适合在乙地区落户，至少有10000元的剩余时才适合在甲地区落户。然而由于“县竞争”，两地区的县政府将地租降至市场地租率以下，就有可能吸引剩余不足以补偿地租率的企业落户；如果一地区坚持市场地租率，而另一地区人为地调低地租率，就会使本应在前一地区落户的企业不当地落户到后一地区；如果两个地区的地租率都调低至零，所有企业都愿意到乙地区落户，这同样扭曲了土地资源的配置。无论如何，只要地租率不同于土地的边际产出，就会带来配置的无效率。
然而，从另一个角度看，如果把地租率和税率放在一起看，地租率的降低又可以看作是税率的降低。张五常教授指出，只要县政府从对该企业征收的增值税的份额不少于土地成本的利息，土地价格就可为零甚至为负。根据中国法律规定，企业的增值税率为增加值的17%，县政府的份额为其中的1/4，即增加值的4.25%。所以，土地价格的定价公式应该为：
土地成本=工业增加值×4.25%/利率（1）
在这里，只要我们把张教授的“土地成本”理解为由市场定价的土地价格， “土地成本的利息”就可以被理解为等价于土地的租价比。因为在一般均衡的情况下，一笔钱投资于债权和投资于土地的回报应该是一样的。即：
土地价值=工业增加值×4.25%/土地租价比（2）
而土地租价比与地租有着对应关系。即：
地租=土地价值×土地租价比 （3）
而地租分成比率无非就是地租与产值的比率。总产值和增加值的区别仅在于是否包括中间投入的成本。这只是一个比例问题，它只影响地租分成比率的多少，就如同在农业用途的地租中考虑种子和肥料的投入以决定地租分成比率一样。所以：
地租分成比率 = 地租/工业增加值（4）
将（3）式代入，得：
地租分成比率 = 土地价值×土地租价比/工业增加值 （5）
将（2）式代入，得：
地租分成比率 = 工业增加值×4.25%/土地租价比×土地租价比/工业增加值 = 4.25% （6）
即地租分成比率的底线就等于县政府从企业增值税中获得的份额，也就相当于企业支付了这一地租。张五常教授所说，县政府的4.25%的增值税份额是“分成租金”，而不是税（2008，第130~131页），当是不错。
然而，如果县政府收取的4.25%的增值税是地租而不是税，零地租的情况下，就相当于收取了零税率。如果我们考虑到中央政府和上级政府已经提供了全国范围和省范围的公共物品，考虑到它们还会向县政府返还一部分税款和转移支付[4]，考虑到县政府对增加一个企业的公共服务的边际成本接近于零，再考虑到前述因规模经济性而使公共服务的平均固定费用下降的情形（见图4），这一理解是成立的。而从企业角度看，它们支付了地租，却获得了减税优惠。这样一来，县之间土地价格的竞争实际上变成了税率的竞争。即：
[T+（R-∆R）] = [（T+R）- ∆（T+R）] = [（T-∆T）+R]
其中，T为税率，R为地租率。
而在税率是由一个垄断的中央政府制定的情况下，法定税率类似于一个公共服务的垄断价格，县之间的竞争可以使实际税率向市场竞争的均衡价格水平（即最佳税率）趋近。在图4中，表现为税率从Tf/N向Tf/Ng调低的过程。税率竞争的范围是从17%到12.75%的增值税率这一区间，县政府之间仿佛是在市场上竞争，竞争的表面形式则是县政府在土地价格上向企业让步的幅度。
在这种由政府操作的明为免租实为减税的竞争中，只要政府能够作为一个平等的市场主体，能够通过市场交易评价出不同地区的不同地租率，从而不同的土地价格，这一竞争的结果就是有效率的。因为在这一过程中，地租率等于土地的边际产出，土地的市场价格就是未来地租收益的净现值。级差收益较高的土地就会有较高的市场价格，也就对应着较多的利息。只有产值较高的企业才能提供较多的工业增加值，以使4.25%的增值税份额能够抵偿收购和开发土地的投资的利息。
例如甲地的地租为10000元/亩，乙地的地租为20000元/亩，一个占地10亩的企业工业增加值为250万元，就无法在乙地落户。因为县政府从中获得的4.25%增值税份额只有106250元，不足以抵偿土地市场价格的利息，相当于10亩地的地租200000元，因为如前面所说，同等价格的债权和土地的回报应该是一样的。但它可以到甲地落户，因为该地10亩地的地租为100000元。而只有当一个企业的增加值超过4705882元时，即其4.25%的县增值税份额超过200000元时，才值得在乙地落户。因此，严格按照张五常教授的方程式，“县竞争”是有效的。
这种县竞争之所以被张五常教授称颂，主要是在全国统一税率的情况下，县政府根据租税互替的性质，通过降低土地价格，实际上实现了税率的竞争，从而实现了政府间的竞争。这一竞争不仅是价格的竞争，也必然是服务质量的竞争，即县政府向企业提供的制度结构的竞争。
不过，在现实中，县之间的竞争与张五常教授的设想有较大出入。这是因为在我国，虽然宪法规定农村土地归农村集体所有，但却在一些具体法律，如《土地管理法》中限制和削弱了农村集体的土地产权，如限定只能用于农业用途，以及如若改为建设用地应由政府征收，且补偿仅为平均产值的6到10倍；并且县政府与农村集体在实际上并非市场中的平等主体，前者经常使用强制力迫使后者接受过低的土地价格[5]。因而，在大多数情况下，土地价格被人为压低，以致无法形成由市场交易形成的地租率的相对价格体系，从而不能对土地配置给出正确信号，从而导致无效配置。
比如在上述例子中，如果按贴现率和利率为3%计算，乙地的土地价格应约为666667元/亩，但假定农业用途的平均产值是3000元/亩，按平均产值的8倍计算（假定农业用途地租率为50%），政府仅应向农村集体支付24000元，这相当于将市场地租（20000元/亩）人为地降低到720元/亩，于是工业增加值仅为17万元的企业就可以进驻，从中征收的增值税远不足以弥补市场地租，从而是土地的低效配置。
实际上，压低土地价格就相当于压低地租率，这完全可以套用张五常教授在《佃农理论》中的分析，只是将非土地要素从劳动改为资本；即使得土地的报酬率低于土地的边际产出，而使资本的报酬率高于边际产出；即当：
R-∆R < ∂Qr时，K > ∂Qk
这就降低了土地与资本之间的配置效率。更为严重的是，压低土地价格就相当于削弱甚至破坏了土地产权制度，使得农村集体少收到的土地价格部分并没有排他地转让给某个确定的个人或组织，而是在资本的竞争中耗散了。在这种情境下，资本的边际产出甚至可能是负的，仅仅因为少支付了地租或地价而在账面上显得平衡。从整个社会角度看，存在着净损失。
所以可以看出，要真正有效实现张五常教授的“县竞争”，必须有一个有效保护的土地产权体系，土地产权所有者与其他市场主体之间进行平等交易，最后形成有效的市场地租率体系。在土地问题上，政府最好还是行使主权意义上的权力，即征税权，而除了将没有形成土地私有产权的土地出售以外，政府不应该直接介入到土地产权的交易中。
当然，这样一来，县政府就不一定要自己直接向农村集体购买土地，再经过开发提供给企业。如果县政府介入购买土地，就只能以市场价格购买，它可以未来的4.25%的增值税份额作为抵押，向银行贷款筹集买地资金，然后低价或免费向企业提供土地；但县政府也可以让农村集体与企业直接交易[6]，并在自己的4.25%增值税份额范围内，向企业提供减免税优惠，最多可将4.25%的份额全减完。其效果与降低土地价格是同等的。只是降低地价的县竞争是一种隐蔽的和非正式的税率竞争，而减免税的县竞争是公开的和制度化的税率竞争。实际上，张五常教授在《中国的经济制度》中所论证的，恰恰是地方政府若想发展本地经济，无需直接介入到土地的配置或交易中，只要减免税就行了。
最后，当然，有人会说，如果县之间的竞争导致中国的土地价格整体上低于其它国家，岂不是吸引了更多的资本到中国投资，企业发展了，土地价值才会逐渐上升。这动态地看有利于中国的经济发展。讨论这一问题，应该是另一篇文章的主题了。在这里，我简单地回应一下。
第一，中国作为一个整体对外国资本的吸引力主要来自其巨大的市场，而非廉价的土地；第二，压低的土地价格无法将效率较高的企业从效率较低的企业中挑选出来，从而使许多低效率企业落户；而这些企业一旦落户，就会在长期限制土地配置的改进，这在许多沿海地区碰到了所谓“升级换代”的问题上体现了出来；第三，因中国地域广大，沿海地区的县竞争实际上排挤了中西部地区，使其发展滞后；第四，过低的土地价格不仅造成土地使用的浪费，而且经常造成城市功能定位的错误，如将很靠近市中心的地方规划为工业区；第五，即使考虑到动态因素，以低地价吸引企业，以期待经济发展导致的地租率上涨，也可以农村集体为主体进行谈判，无需经政府征地；第六，即使考虑到空间规模，需要政府介入，政府也无需征地，而可采取规划、提供信息和优惠政策等方式，诱导农村集体参与更大范围的地区发展。当然，这些判断是否正确，还需要证据证明，以及进一步的研究。
七、结论
- 由于形成农业的重要因素是保护正在生长或已经成熟了的庄稼，所以保护产权服务是早于土地稀缺而出现，因而井田制或类似的土地制度中的公田收入，最初具有税的性质，而不是地租。
- 随着人口增长和经济发展，土地逐渐变得稀缺了，从而受到保护的井田，包括公田和私田的收入，都含有地租收益。
- 井田制的瓦解，土地私有产权制度的形成，并不起因于自耕农制度或自由租佃制度比井田制更有效率，而是起因于土地稀缺性的出现和增加。
- 由于只有通过自由交易，土地才能依其稀缺程度被评价出价值，才能给出正确的价格信号以指导土地有效配置；而对土地征税则是由垄断的政府定价，并在整个社会中采取统一税率，无法进行市场交易；所以用于支付保护产权服务的税和支付土地稀缺性的租就分离了。征税权和收租权也就分离了。
- 由于政府是垄断的和强制性的，不宜于作市场主体，所以只应代表国家拥有征税权，而不应直接拥有和实施土地产权，除非土地因不稀缺而没有形成私有产权，或对土地进行初始拍卖。即在原则上，国家及政府只应拥有征税权，而不应拥有收租权。
- 最佳税率本应与其它要素报酬率一样，等于其边际产出，但因为保护产权服务是垄断的，且具有规模经济性，其投入形式是一开始投入相当数量的固定费用，而变动费用相对很低，有时甚至接近于零；其最佳税率会随着服务规模的扩大而下降，所以实际税率会经常高于最佳税率。
- 稀缺的土地和产权的保护往往被看作是互补的产品，税率和地租率是这一组产品的价格。当税率降低时，对保护产权的服务的需求就会增加，从而导致对土地产权需求的增加，进而带来地租率的上涨，一直上涨到新的地租率和新的税率之和等于原来的两者之和。
- 一个同时拥有征税权和收租权的主体，可以利用税与租的上述性质，以降低税率来吸引企业和居民，同时使地租率上升，以弥补税率下降的损失，同时又可以在这一过程中，扩大本地的经济规模，从而从总量上获得更多收入。
- 然而，一个同时拥有征税权和收租权的主体，一般不应用降低地租率的方式来吸引投资者。因为人为地改变地租率，就会扭曲市场信号，导致土地资源的无效配置。
- 在张五常教授提出的“县竞争”的情形中，表面看来是由政府压低地价（即地租率的贴现值）进行的竞争，实际上因为边际税率接近于零，所以实际上是降低税率的竞争；因实际税率一般是垄断价格，且随着经济规模的增大而越来越高于最佳税率，所以有关税率的竞争是使税率朝着市场决定的最佳税率的方向改变，因而是有效率的。
- 然而在现实中，由于在我国，农村的土地产权没有得到很好保护，地方政府经常以低于市场地租率及市场价格的水平强行从农民手里拿走土地，所以地租率受到了扭曲，因而会导致土地资源的错误配置。
- 在保护土地产权的前提下，县政府可以用其税收份额做抵押，从银行贷款按市场价格购买土地，然后无偿提供给企业；也可直接向企业减少最多为25%的增值税，把隐蔽的税率竞争变为公开的税率竞争。
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[1] 当然， 在采摘业与农业之间，有一个采摘野生谷物的阶段。在这一阶段中，开始出现了排他的共有产权（诺思，1991，第96页）。
[2] 一个特例是，在某些特定情况下，主权国家之间可能会有购买领土即相关的征税权的情形，如美国向俄罗斯购买阿拉斯加。
[3] 马端临在所编的《文献通考》中说：“家邑，大夫之采地。小都，卿之采地，王子弟所食邑也。疆，五百里三畿界也。皆言任者，地之形实不方平如图，受田邑者远近不得尽如制，其所生育赋贡取正於是耳）。凡任地，国宅无征，园。廛二十而一，近郊十一，远郊二十而三，甸、稍、县、都皆无过十二，唯其漆林之征二十而五（征，税也。国宅，凡官所有宫室，吏所治者也）。”
[4] 例如，根据国家统计局的数据计算，2008年中央政府向地方政府的转移支付高达20598亿元（2009），相当于地方政府财政收入（不算转移支付）的72%。又如，某县1997获得的上级政府的转移支付约为本县财政收入的101%（周庆智，2004，第172、178页）。
[5] 张五常教授在《中国的经济制度》一文中说：“农民交出农地要受到补偿。用百分之五的折现率，我估计2006年这补偿是三至五倍农地租值的折现。”（2008，第135页）如果按地租分成比率为50%算，按5%的贴现率，农地价值应约10倍于年平均产值，20倍于年地租。实际上，贴现率应该更低，按一年期存款利率，约3%；我估计更合理的贴现率应约2%。
[6] 不言而喻，政府可以对这种交易征税，尤其可以对因附近的基础设施改进和城市规划而产生的土地增值征税。
（原载2012年第4期《制度经济学研究》）
盛洪教授 